Potrebbe capitare che in seguito all’acquisto di un immobile, ci si renda conto che il vecchio proprietario dell’appartamento aveva dei debiti condominiali non saldati che si sono accumulati e che hanno prodotto ritardi nei pagamenti con conseguente mora.
Sarà il nuovo proprietario a dover far fronte a queste spese? Oppure sono a carico del vecchio?
Abbiamo realizzato questa guida proprio per rispondere a queste due domande. Vediamo nel dettaglio di cosa si tratta.
Debiti condominiali: legge
Per comprendere al meglio la situazione, è necessario considerare l’articolo 63 del Codice Civile che afferma che chi subentra nei diritti di un condomino, è obbligato solidalmente al pagamento dei contributi nell’anno in corso e in quello precedente.
Con “obbligato solidalmente” si vuole intendere che l’amministratore di condominio potrà rivalersi sia nei confronti del vecchio che del nuovo proprietario.
Tuttavia, è importante sapere che di solito saranno proprio i nuovi proprietari a dover pagare il credito in quanto soggetto più facilmente rintracciabile.
Ma l’analisi non finisce qui. Bisogna effettuare un distinguo tra:
- Spese che riguardano l’anno in corso e quello precedente alla vendita
- Spese più datate
Infine, è importante ricordare che la norma parla di anno, riferendosi all’anno di esercizio condominiale.
Spese dell’anno in corso e spese dell’anno precedente alla vendita
Quindi, abbiamo appena visto che l’articolo 63 del Codice Civile afferma che c’è una responsabilità solidale tra vecchio e nuovo proprietario anche se è proprio quest’ultimo che viene rintracciato più facilmente e che dovrà procedere al pagamento delle spese sia dell’anno in corso che quelle dell’anno precedente. Considerando anche che l’amministratore potrà rivalersi anche sul vecchio proprietario.
Pertanto, qualora il nuovo proprietario dovesse ricevere un sollecito a pagare le spese pregresse del vecchio proprietario sarà tenuto a saldarle per evitare azioni legali.
L’obiettivo da parte del legislatore è quello di evitare di creare danni agli altri condomini in quanto si potrebbe architettare un continuo passaggio di proprietà degli immobili per sfuggire al pagamento dei debiti condominiali.
Chi paga le spese ancora più risalenti?
Per quanto riguarda, invece, le spese più risalenti, in questo caso l’unico responsabile sarà il vecchio proprietario. Per “spese risalenti” si intendono tutti quegli oneri che risalgono all’anno precedente di acquisto.
Ebbene, per tali spese di condominio sussiste una responsabilità “esclusiva” del vecchio proprietario.
Quindi, se l’immobile è stato venduto nel 2021, il nuovo proprietario sarà obbligato solidalmente per le spese avvenute nel 2020. Invece, sarà completamente escluso nel caso di spese avvenute nel 2019.
Spese ordinarie e straordinarie: paga il nuovo proprietario?
Per capire anche se il nuovo proprietario dovesse essere responsabile per le spese ordinarie e straordinarie, è importante individuare il momento preciso in cui sorge l’obbligo nei confronti del condominio.
Ciò è rilevante sia ai fini del rapporto tra vecchio e nuovo proprietario e anche nei confronti degli altri condomini del palazzo.
Pertanto, la norma 63 del Codice Civile incide solamente sui rapporti tra proprietari (vecchi e nuovi) e i soggetti che fanno parte del condominio ma non tra vecchio e nuovo proprietario.
Nel rapporto tra questi ultimi, infatti, a meno che non sia diversamente convenuto tra le parti, opera invece il principio generale della “personalità delle obbligazioni”.
Quindi, il nuovo condominio dovrebbe rispondere solamente delle spese sorte dopo l’acquisto e nel momento in cui ci siano delle obbligazioni condominiali sorte prima dell’acquisto, potrà rivalersi nei confronti del vecchio proprietario.
Qualora tu avessi bisogno di un supporto nell’affrontare questa situazione che potrebbe rivelarsi non poco insidiosa, potresti necessitare di un consulto legale a basso costo. Sfera Legale è un team di professionisti che offre servizi di consulenza professionale accessibili a tutti, efficaci e professionali.
In ogni caso, per risolvere la situazione è intervenuta la Cassazione con una sentenza nel 2010 nella quale si afferma di dover fare distinzione tra spese ordinarie e spese straordinarie.
Quindi, secondo quanto affermato dalla Suprema Corte:
“In caso di vendita immobile in condominio, nel quale siano stati deliberati lavori straordinari (come manutenzione straordinaria, ristrutturazione o innovazioni sulle parti comuni), se il venditore e l’acquirente non si siano accordati sulla ripartizione delle spese, colui che deve sostenere detti costi straordinari è il soggetto che, al momento dell’approvazione della delibera condominiale relativa ai lavori straordinari, risultava proprietario dell’immobile (ed è irrilevante che l’immobile condominiale sia stato acquistato prima che le spese relative ai lavori siano state suddivise tra i vari condomini). Per cui, qualora le suddette spese siano state deliberate dal condominio prima della vendita, di esse ne risponde il venditore in quanto non importa che le opere siano state, in tutto o in parte, eseguite dopo l’acquisto dell’immobile condominiale.
Tuttavia, è importante sottolineare come questo orientamento giurisprudenziale sia stato spesso disatteso sia dalla Cassazione stessa che da alcune sentenze.
Infatti, è presente un pensiero diametralmente opposto secondo cui le spese straordinarie non sorgono al momento della libera ma nel momento in cui le opere vengono eseguite.
Ciò si basa su un semplice concetto: chi gioverà dei lavori straordinari che saranno effettuati all’interno del condominio sarà il nuovo proprietario e non il vecchio.
